이자 더 내는 '체증식 대출', 아는 사람만 돈 버는 이유

목차

대출 이자 계산기: 체증식 분할 상환 방식 완벽 분석

체증식 분할 상환이란?

체증식 분할 상환(Graduated Payment Mortgage, GPM)은 대출 원리금을 갚아나가는 방식 중 하나다. 대부분의 사람이 주택담보대출을 받을 때 접하게 되는 '원리금 균등 분할 상환'이나 '원금 균등 분할 상환' 방식과는 그 성격이 사뭇 다르다. 이 방식들은 매달 거의 동일하거나 점차 줄어드는 금액을 상환하지만, 체증식 분할 상환은 이름 그대로 상환액이 시간이 지남에 따라 점차 증가(遞增)하는 구조를 가진다.

초기에는 적은 금액으로 상환을 시작하고, 해가 갈수록 월 상환액이 늘어난다. 따라서 대출 초기 자금 부담을 최소화할 수 있다는 특징이 있다. 하지만 이 방식은 모든 금융 상품에서 제공되는 보편적인 선택지가 아니며, 특정 정책금융상품 등에서 제한적으로 찾아볼 수 있다.

체증식 분할 상환의 자격 조건

체증식 분할 상환 방식은 일반 시중 은행의 주택담보대출 상품에서는 찾아보기 어렵다. 주로 한국주택금융공사(HF)에서 취급하는 보금자리론, 적격대출과 같은 정책금융상품에서 특정 조건을 만족하는 경우 선택할 수 있다.

대표적인 상품인 보금자리론의 경우, 일반적으로 대출 신청일 기준으로 신청인이 만 39세 이하인 경우 체증식 분할 상환을 선택할 수 있는 자격이 주어진다. 이는 미래 소득 증가 가능성이 높은 청년 및 신혼부부의 초기 주거 안정 부담을 덜어주기 위한 정책적 배려로 볼 수 있다. 단, 상품별 세부 조건은 계속해서 변동될 수 있으므로 대출 실행 시점에서 한국주택금융공사를 통해 최신 자격 요건을 반드시 확인해야 한다.

상환 금액 비교: 원리금 균등 vs 체증식

체증식 분할 상환의 가장 큰 특징은 총납부 이자가 원리금 균등 분할 상환 방식보다 많다는 점이다. 대출 초기에 원금 상환이 더디게 이루어지므로, 그만큼 더 많은 이자가 발생하기 때문이다.

정확한 비교를 위해 본 블로그에서 제공하는 대출 이자 계산기를 통해 직접 계산해 보는 것을 추천한다.

예를 들어, 아래와 같은 조건으로 대출을 받는다고 가정해 보자.

• 대출 원금: 3억 원
• 대출 금리: 연 4.0% (고정금리)
• 대출 기간: 30년 (360개월)

위 조건으로 계산 시, 두 방식의 총 이자액과 월 상환액 추이는 확연한 차이를 보인다.

• 원리금 균등 분할 상환: 매월 약 143만 원을 만기까지 동일하게 납부하며, 총 이자액은 약 2억 1,560만 원 수준이다.
• 체증식 분할 상환: 초기 월 상환액은 약 90만 원대에서 시작하여 점차 증가하며, 만기 시점에는 170만 원을 훌쩍 넘게 된다. 총 이자액은 원리금 균등 방식보다 수천만 원 더 많게 계산된다.

이처럼 단순히 총 이자 비용만 놓고 보면 체증식 분할 상환은 불리한 선택처럼 보인다. 그럼에도 불구하고 이 방식을 선택하는 이유는 무엇일까?

체증식 분할 상환을 선택하는 이유

더 많은 이자를 부담해야 함에도 불구하고 체증식 분할 상환이 누군가에게는 현명한 선택이 될 수 있는 이유는 다음과 같다.

1. 초기 상환 부담 최소화 및 현금 유동성 확보

가장 큰 장점은 대출 초기의 월 상환액 부담이 현저히 낮다는 점이다. 특히 사회초년생이나 신혼부부와 같이 현재 소득은 낮지만 미래 소득 상승이 기대되는 차주에게 유리하다. 낮은 초기 상환액 덕분에 확보된 여유 자금을 다른 고금리 부채(신용대출, 마이너스 통장 등) 상환에 사용하거나, 유망한 투자처에 활용하여 기회비용을 살릴 수 있다. 즉, 자금 운용의 유연성을 극대화할 수 있다.

2. 인플레이션(물가 상승) 헷지 효과

시간이 지남에 따라 물가가 상승하면 화폐의 실질 가치는 하락한다. 예를 들어, 현재의 100만 원과 10년 뒤의 100만 원은 그 가치가 다르다. 체증식 분할 상환은 원금 상환을 미래로 미루는 방식이므로, 인플레이션이 발생하면 실질적인 부채 상환 부담이 줄어드는 효과를 누릴 수 있다. 미래에 더 가치가 낮아진 돈으로 현재 가치의 빚을 갚는 셈이다. 이는 특히 장기적인 인플레이션을 예상하는 경제 상황에서 강력한 장점이 된다.

3. 금리 상승기, 고정금리와의 시너지

만약 대출을 낮은 고정금리로 받은 상태에서 향후 시장 금리가 상승할 것으로 예상된다면, 체증식 상환은 더욱 매력적인 선택지가 된다. 당장 원금을 상환하기보다는, 그 자금을 현재의 대출 금리보다 더 높은 수익을 기대할 수 있는 예·적금 상품이나 다른 투자 자산에 운용하는 것이 더 이득일 수 있기 때문이다. 대출 원금 상환을 뒤로 미루고, 그 기간 동안 차액만큼의 금융 이익을 추구하는 전략이다.

필자의 개인적인 경험을 예로 들어보겠다. 2020년 역사적인 저금리 시기에 변동금리가 1.8%, 고정금리가 2.4% 수준에서 선택해야 하는 상황이 있었다. 당장 0.6%p의 이자가 더 높았지만, 향후 금리 상승을 강하게 예상했기에 과감하게 고정금리를 선택했다. 그 후 모두가 알다시피 금리는 가파르게 상승했고, 결과적으로 수년 동안 상대적으로 매우 낮은 금리의 혜택을 누릴 수 있었다. 이처럼 미래 경제 상황을 예측하고 현재의 유불리를 따져 전략적으로 의사결정을 하는 것이 중요하다.

4. 중도 상환을 통한 압도적인 유연성

가장 결정적인 장점 중 하나는 중도 상환 수수료 면제라는 안전장치가 있다는 점이다. 보금자리론과 같은 정책금융상품은 통상 3년이 지나면 중도 상환 수수료가 0이 된다. 이는 초기에 체증식 상환으로 낮은 월 납입금의 혜택을 누리다가, 추후 목돈이 생기거나 대출 이자 자체가 부담으로 느껴질 때 언제든지 수수료 없이 원금을 갚아나갈 수 있다는 의미다.

즉, 일단 체증식으로 시작해 현금 흐름의 여유를 확보하고, 3년 뒤 시장 상황이나 본인의 재정 상태에 따라 원리금 균등 상환처럼 원금을 적극적으로 상환하는 방식으로 전환할 수 있는 선택권이 생긴다. 결국 손해 볼 위험은 거의 없이, 상황에 맞춰 대응할 수 있는 선택의 폭만 넓어지는 셈이다. 이러한 유연성 때문에 체증식을 선택하지 않을 이유를 찾기 어렵다.

투자 관점에서 본 체증식 분할 상환

체증식 분할 상환은 투자 관점에서 '장기 채권 공매도(Short)'와 유사한 포지션을 취하는 것으로 해석할 수 있다. 30년 만기 고정금리 대출을 받으면서 원금 상환을 최대한 늦추는 것은, 미래의 금리가 현재보다 오르고 채권 가격은 하락할 것이라는 전망에 베팅하는 것과 같다.

현재 금리가 낮아 채권 가격이 고평가되어 있다고 판단한다면, 미래에 금리가 상승(채권 가격 하락)할 때 낮은 가치의 화폐로 원금을 상환하게 되므로 이득을 보는 구조다. 물론 실제 채권 투자처럼 중도에 쉽게 수익을 실현할 수는 없지만, 30년이라는 초장기적 관점에서 자산 배분 전략의 일부로 고려해 볼 수 있는 인사이트다.

결론적으로, 체증식 분할 상환은 단순히 이자를 더 내는 손해 보는 선택이 아니다. 개인의 현재와 미래 소득 흐름, 향후 금리와 물가에 대한 전망, 그리고 자금 운용의 유연성 등을 종합적으로 고려하여 내리는 전략적인 선택이다. 현재의 현금 흐름이 중요하고, 미래의 인플레이션과 금리 상승을 예상한다면 체증식 분할 상환은 그 어떤 방식보다 합리적인 해결책이 될 수 있다.

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