외국인의 부동산 보유에 대한 역차별 논란의 진실을 알아보자

최근 부동산 보유세를 모든 소유 부동산 가액을 합산하여 부과하는 방안이 논의되면서, 외국인의 국내 부동산 소유에 대한 과세 형평성 문제가 다시 수면 위로 떠올랐다. 특히 '검은머리 외국인'이 세금 혜택을 받는다는 역차별 주장이 제기되기도 한다. 과연 진실은 무엇일까? 해외 주요국 사례와 비교하여 우리나라의 부동산 보유세 체계와 외국인에 대한 과세 규정을 심층적으로 분석한다.

대한민국 부동산 보유세의 이중적 구조

우리나라의 부동산 보유세는 크게 두 가지 축으로 구성된다. 모든 부동산 소유자에게 부과되는 지방세인 '재산세'와 일정 가액 이상의 부동산 소유자에게 추가로 부과되는 국세인 '종합부동산세(종부세)'다. 이 두 세금은 상호 보완하며 다층적인 과세 부담을 형성한다.

재산세와 종합부동산세

재산세는 개별 부동산 자산을 기준으로 관할 지방자치단체가 부과한다. 외국인을 포함한 모든 소유자에게 차별 없이 적용된다. 반면, 종부세는 부동산 과다 보유에 대한 조세 부담을 가중시켜 투기 수요를 억제할 목적으로 2005년 도입된 국세다.

인별 전국 합산 과세의 원리

종부세의 가장 큰 특징은 '인별 전국 합산 과세' 방식이다. 개인이 소유한 전국의 모든 주택 공시가격을 합산하여 과세표준을 산정한다. 예를 들어, 서울에 8억 원, 부산에 7억 원 아파트를 소유한 경우, 재산세는 각 지자체에서 개별로 부과되지만 종부세는 합산 가액인 15억 원을 기준으로 계산된다. 이 방식은 다주택자의 세금 부담을 크게 늘려 부동산을 통한 부의 편중을 완화하는 정책적 도구로 활용된다.

특히 1세대 1주택자에 대해서는 높은 기본공제(12억 원)와 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%) 등 강력한 우대 조항을 두어 실수요자를 보호한다. 이 혜택의 적용 여부가 바로 외국인 과세 문제의 핵심 쟁점이 된다.

해외 주요국의 부동산 보유세 부과 방식

우리나라의 인별 합산 과세 방식은 국제적으로 보편적일까? 주요국의 사례를 통해 한국 제도의 상대적 위치를 파악할 수 있다.

개별 자산 과세 모델 미국과 영국

미국, 영국 등 대다수 서구권 국가는 개별 부동산(Property) 가치를 기준으로 보유세를 부과한다. 세금을 해당 지역의 공공 서비스 제공에 대한 대가로 보기 때문이다. 미국은 연방 차원에서 개인의 부동산을 합산하는 제도가 없으며, 영국은 소유주가 아닌 '실제 거주자'에게 납세 의무를 부과하는 독특한 특징을 가진다.

내외국인 동등 대우 모델 일본

일본은 '고정자산세' 등을 부과하며 국적이나 거주 여부와 관계없이 모든 소유자에게 동일한 규정을 적용한다. 이는 한국의 종부세가 '세대'와 '거주자' 개념을 통해 실질적 세 부담 차이를 만드는 것과 대조된다.

강력한 규제 모델 캐나다와 싱가포르

일부 국가는 외국인의 부동산 투기가 자국민의 주거 안정을 위협한다고 판단하여 강력한 규제책을 편다. 캐나다는 외국인의 주택 구매를 한시적으로 금지했으며, 싱가포르는 주택 가격의 60%에 달하는 '추가 구매자 인지세(ABSD)'를 부과하여 사실상 투기 목적의 구매를 차단한다.

주요국 부동산 보유세 제도 비교

국가	주요 보유세	과세 기준	비거주자에 대한 주요 특징
대한민국	재산세, 종합부동산세	개별 자산 + 개인별 전국 합산	'1세대 1주택' 관련 공제 및 세액공제 적용 배제
미국	재산세 (Property Tax)	개별 자산 가치	주 거주지 관련 공제(Homeowner's Exemption 등) 적용 불가
영국	카운슬세 (Council Tax)	개별 자산 가치 등급	실제 거주자가 납세의무자. 취득 단계에서 높은 인지세 부과
일본	고정자산세, 도시계획세	개별 자산 가치	내국인과 외국인 간 차별 없는 동등 과세 원칙
캐나다/싱가포르	각종 재산세 + 추가 세금	개별 자산 가치	구매 금지, 유휴주택세, 매우 높은 취득세 등 강력한 규제

외국인 부동산 보유세 역차별 논란의 진실

대중의 인식과 달리, 현행 세법은 비거주 외국인에게 혜택이 아닌 오히려 더 무거운 세금 부담을 지우는 구조다.

핵심은 국적이 아닌 거주자 여부

세법은 '국적'이 아닌 '세법상 거주자'와 '비거주자'를 구분한다. 거주자는 국내에 주소를 두거나 183일 이상 머무는 개인을 의미하며, 국적과 무관하다. 세법은 개인의 실질적인 생활 근거지를 기준으로 납세 의무의 범위를 결정한다.

비거주자는 1세대 1주택 혜택 적용 불가

종부세법상 '1세대'는 '거주자'를 전제로 정의된다. 따라서 국내에 주소나 거소가 없는 '비거주자'는 법적으로 세대를 구성할 수 없어 1세대 1주택자에게 주어지는 모든 혜택에서 원천적으로 배제된다. 즉, 12억 원 특별공제와 최대 80%의 세액공제를 전혀 받을 수 없다.

사례 연구: 거주자와 비거주자의 종부세 부담 비교

(만 65세, 10년 보유, 공시가격 20억 원 주택 1채 소유 가정, 2022년 기준)

구분	국내 거주자 (1세대 1주택자)	해외 거주자 (비거주자)
② 기본공제	12억 원	9억 원
⑤ 과세표준	4.8억 원	6.6억 원
⑥ 산출세액	약 388만 원	약 878만 원
⑩ 총 세액공제율 (고령자+장기보유)	70%	0%
⑫ 최종 납부세액 (단순비교)	약 116만 원	약 878만 원

※ 실제 세액은 재산세액 공제 등에 따라 변동될 수 있으나, 세 부담의 상대적 차이는 명확하다.

위 사례에서 보듯 동일한 조건임에도 비거주자의 세 부담이 약 7.5배 이상 높다. '역차별'이라는 인식과 달리, 세법은 국내에 생활 기반을 두지 않은 소유자에게 훨씬 엄격한 잣대를 적용하고 있다.

정부의 부동산 세제 개편 논의와 향후 전망

현행 제도하에서도 비거주자에게 불이익이 존재하지만, 외국인 투기성 거래를 막기 위한 규제 강화 논의는 계속되고 있다. 이는 보유 단계의 과세만으로는 시장 안정을 꾀하기에 부족하다는 인식이 확산되고 있기 때문이다.

현재 정부와 국회에서는 외국인 부동산 거래를 신고제에서 허가제로 바꾸거나, 실거주 의무를 부과하는 방안, 그리고 상호주의 원칙을 적용하는 방안 등이 활발하게 논의되고 있다. 논의의 초점이 '보유'에서 '취득' 단계의 규제로 이동하고 있는 셈이다.

결론 세금 제도를 통해 본 부동산 시장의 현재와 미래

대한민국의 부동산 보유세 논의는 세계화의 흐름 속에서 자국민의 주거 안정을 보호해야 하는 국가적 책무 사이의 긴장을 보여준다.

분석 결과, '검은머리 외국인'에 대한 세금 혜택이나 역차별 주장은 사실과 다르다. 오히려 현행 종부세법은 비거주자에게 실질적으로 더 무거운 세금을 부과하는 구조다. 그럼에도 규제 강화 목소리가 높은 것은, 이 문제가 단순한 세금 문제를 넘어 국민의 주거권 확보라는 더 큰 사회적 불안감에 뿌리를 두고 있기 때문이다.

앞으로의 과제는 법률적 사실에 기반하여 국민적 공감대를 형성하고, 국내 정책 목표와 국제 규범이 조화를 이루는 정교한 제도를 설계하는 것이다. 이를 통해 부동산 정책이 국가의 장기적인 안정과 번영에 기여하는 합리적인 방향으로 나아갈 수 있을 것이다.

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