외국인이 국내 부동산을 가지고 있는경우 보유세를 내야하나?

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최근 몇 년 사이 대한민국 부동산 시장에는 전 세계의 자본이 유입되면서 외국인 투자자들의 비중이 눈에 띄게 늘어났다. 서울의 주요 역세권이나 제주도, 송도와 같은 경제자유구역에서 외국인 소유의 아파트나 빌딩을 찾는 것은 이제 어려운 일이 아니다. 하지만 많은 외국인 소유자가 한국의 복잡한 세금 체계 앞에서 당혹감을 느끼곤 한다. "한국 국적이 아닌데도 한국 정부에 세금을 내야 하는가"라는 근본적인 질문부터, 거주 여부에 따라 달라지는 공제 혜택까지 고려해야 할 사항이 적지 않기 때문이다. 본 글에서는 외국인이 국내 부동산을 보유할 때 발생하는 세금 의무와 주의사항을 상세히 살펴본다.

대한민국 부동산을 가진 외국인도 세금을 낼까

결론부터 말하자면, 외국인이 한국 내에 부동산을 가지고 있다면 국적에 상관없이 반드시 보유세를 내야 한다. 이는 '부동산 소재지 주의'라는 국제적인 원칙에 따른 것이다. 부동산은 위치를 옮길 수 없는 자산이므로, 해당 자산이 있는 국가의 법률과 행정 체계를 따르는 것이 당연하다는 논리다.

대한민국 세법은 부동산 소유자가 누구인지보다 그 부동산이 어디에 있는지를 더 중요하게 여긴다. 한국 영토 내에 위치한 아파트나 토지로부터 발생하는 경제적 이익을 누리고, 국가가 제공하는 공공 서비스를 이용하는 만큼 그에 상응하는 세금 부담을 지는 것은 조세 형평성 차원에서도 필수적이다. 따라서 외국인 소유자라 할지라도 한국 국민과 동일한 원칙에 따라 재산세와 종합부동산세를 납부할 의무가 발생한다.

세금 액수를 결정하는 거주자와 비거주자의 차이

외국인 부동산 소유자에게 가장 중요한 변수는 본인이 세법상 '거주자'인지 '비거주자'인지 판정받는 것이다. 많은 이들이 국적이나 영주권 유무로 이를 판단하려 하지만, 세법은 실제 생활의 중심지가 어디인가를 더 중요하게 본다.

보통 국내에 주소를 두거나 1년에 183일 이상 한국에 머무르는 경우를 거주자로 본다. 거주자로 인정받으면 한국 국민과 거의 유사한 세제 혜택을 누릴 수 있지만, 비거주자로 판정되면 투자 목적으로 간주되어 각종 공제 혜택에서 제외될 가능성이 크다. 특히 본국과 한국 모두에서 거주자로 판정되어 이중 과세의 위험이 생길 때는 국가 간 조세 조약에 따라 최종 거주지를 결정하게 되므로 전문가의 도움을 받아 자신의 신분을 명확히 해두는 것이 좋다.

구분	거주자	비거주자
판정 기준	국내 주소 보유 또는 연간 183일 이상 체류	거주자 요건에 해당하지 않는 개인
과세 범위	국내외 모든 소득	한국 내 자산에서 발생하는 소득
세제 혜택	1주택자 공제 및 세액공제 적용 가능	1주택 특례 제외, 일반 공제 적용

매년 6월 1일 소유자에게 부과되는 재산세

한국 부동산을 가진 외국인이 매년 가장 먼저 접하게 되는 세금은 재산세다. 재산세는 지방세로, 부동산이 위치한 자치단체의 운영을 위한 재원으로 쓰인다. 여기서 가장 중요한 날짜는 바로 6월 1일이다.

재산세는 매년 6월 1일 현재 그 부동산을 실제로 소유하고 있는 사람에게 부과된다. 만약 외국인이 6월 1일 이전에 집을 팔았다면 그해의 세금은 새로 집을 산 사람이 내지만, 6월 2일 이후에 팔았다면 단 하루 차이라도 그해 세금은 전 소유자인 외국인이 모두 내야 한다. 따라서 부동산 매매 계획이 있는 외국인 투자자라면 이 과세기준일을 반드시 기억하고 잔금 날짜를 조절하는 지혜가 필요하다.

고가 부동산 소유 시 주의할 종합부동산세

보유한 부동산의 가격이 높다면 국세인 종합부동산세(종부세)를 추가로 고려해야 한다. 종부세는 일종의 '부유세' 성격을 띠고 있어 고액 자산가에게 더 높은 세율을 적용한다. 외국인 소유자에게 이 세금이 특히 까다로운 이유는 앞서 언급한 '비거주자' 여부에 따라 세금 차이가 극명하기 때문이다.

거주자이면서 집을 한 채만 가진 사람(1세대 1주택자)은 공시가격 12억 원까지 세금을 면제받고, 나이나 보유 기간에 따라 최대 80%까지 세금을 깎아준다. 하지만 해외에 거주하며 한국에 투자용 주택을 가진 비거주 외국인은 이러한 혜택을 전혀 받을 수 없다. 비거주자는 기본 공제 9억 원만 적용받으며, 추가적인 세액 공제도 불가능하다. 예를 들어 공시가격 11억 원짜리 아파트를 가진 경우, 거주자는 종부세를 내지 않지만 비거주 외국인은 약 2억 원의 과세 표준에 대해 세금을 내야 한다.

외국인 소유자가 지켜야 할 행정 절차와 관리 요령

세금을 내고 싶어도 절차를 몰라 미납자가 되는 경우가 종종 있다. 외국인은 한국 국민과 관리 시스템이 다르므로 사전에 몇 가지 행정 절차를 챙겨야 한다. 우선 한국에 거주하지 않는 외국인은 '부동산 등기용 등록번호'를 발급받아야 한다. 이는 주민등록번호를 대신해 세금 고지서가 발송되는 기준이 된다.

또한, 해외에 주로 체류한다면 한국 내에서 세금 업무를 대신 처리해 줄 '납세관리인'을 지정하는 것이 현명하다. 세무사나 변호사 같은 전문가를 관리인으로 설정해두면 고지서를 받지 못해 발생하는 연체료(가산세) 문제를 방지할 수 있다. 세금을 제때 내지 않으면 한국 내 자산이 압류되거나 향후 부동산을 팔 때 소유권 이전이 불가능해지는 등 큰 불이익을 당할 수 있으므로 주의가 필요하다.

변화하는 부동산 정책과 투자 방향

한국의 부동산 세제는 시장 상황에 따라 매년 조금씩 변한다. 다가오는 2025년과 2026년에도 외국인 투자자들에게 영향을 미칠 변화들이 예고되어 있다. 대표적으로 인구 감소 지역의 주택을 살 때 세금 부담을 줄여주는 특례나, 임대 주택 사업자에 대한 혜택 강화 등이 검토되고 있다.

최근에는 국가 간 금융 정보가 자동으로 공유되는 시스템이 강화되어 자금의 출처나 세금 납부 여부가 더욱 투명하게 드러나는 추세다. 따라서 단순히 세금을 피할 방법을 찾기보다는, 한국의 세법을 정확히 이해하고 정당한 절세를 실천하는 것이 장기적인 자산 가치 보호에 도움이 된다. 예를 들어 부부 공동명의를 활용해 인별 공제액을 높이는 방식 등은 비거주 외국인도 활용할 수 있는 합법적인 절세 전략이다.

외국인의 국내 부동산 보유는 단순한 소유권 행사를 넘어 한국의 법적, 조세적 의무를 공유하는 과정이다. 복잡한 규정 속에서도 정확한 정보를 바탕으로 세무 리스크를 관리한다면, 대한민국 부동산은 여전히 매력적인 투자처가 될 것이다. 스스로 관리하기 어렵다면 한국의 디지털 납세 플랫폼이나 전문 세무 서비스를 적극적으로 활용해 보길 권한다.